はじめに
はじめに
相続では、不動産の「評価額」が複数の場面で登場します。しかし、評価の目的によって使うべき価格が異なり、誤って使い分けるとトラブルや税負担の過大・過小につながります。
この記事では、4種類の評価額の違い・相続税評価の仕組み・遺産分割でのトラブル・各評価額の具体的な調べ方まで詳しく解説します。
不動産には4つの価格がある
STEP 1不動産には4つの価格がある（一物四価）
同じ土地でも、目的によって使うべき価格が異なります。まず4種類の関係を理解することが重要です。
公示価格
（100%）
国土交通省が公表する土地取引の基準価格
調べ方：国土交通省「土地総合情報システム」
路線価
（約80%）
★ 相続税・贈与税の計算に使用
調べ方：国税庁「路線価図・評価倍率表」（www.rosenka.nta.go.jp）
毎年7月に公表。路線価がない地域は「倍率方式」（固定資産税評価額×国税庁の倍率）を使用。
固定資産
税評価額
（約70%）
★ 固定資産税・相続登記の登録免許税の計算に使用
調べ方①：毎年4〜6月に届く「固定資産税課税明細書」で確認
調べ方②：市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得（相続登記の際に必要）
3年ごとに評価替えあり。
実勢価格
（時価）
★ 売却・遺産分割の公平性判断に使用
調べ方：不動産会社への査定依頼・国土交通省「不動産取引価格情報」
相続税評価の仕組み
STEP 2相続税評価の仕組み
📋 土地の評価：路線価方式（原則）
評価額 ＝ 路線価（円/㎡）× 地積（㎡）× 補正率
・補正率：奥行補正・不整形地補正・角地加算等（財産評価基本通達）
・路線価のない地域（田舎・農村部等）は倍率方式を使用
📋 建物の評価
建物の相続税評価はほぼ固定資産税評価額と同額です。
建築費用や市場価値とは異なる場合があります。
田舎の土地・農地の評価（倍率方式）
コラム田舎の土地・農地の評価（倍率方式）
三重県では農地・山林・田舎の土地など、路線価が設定されていない地域が多くあります。
この場合は倍率方式で相続税評価額を計算します。
📋 倍率方式の計算式
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率
・倍率は国税庁「財産評価基準書（評価倍率表）」で確認できる
・宅地・田・畑・山林・原野など地目ごとに倍率が異なる
📋 計算例（田・固定資産税評価額200万円・倍率1.1の場合）
200万円 × 1.1 ＝ 220万円（相続税評価額）
※倍率は地域・地目により異なります。実際の申告は税理士にご相談ください。
⚠ 農地・山林は評価が特殊なケースも
市街地農地（宅地化が可能な農地）は倍率方式ではなく「宅地比準方式」で評価するなど、農地・山林の評価は地目や立地によって計算方法が変わります。田舎の土地が相続財産に含まれる場合は、早めに税理士に相談することをおすすめします。
2026.04.01
はじめに
はじめに
三重県は農地・山林・原野など、活用しにくい土地が相続財産に含まれるケースが多い地域です。「とりあえず相続したけど何もできない」「固定資産税だけ払い続けている」という声は珍しくありません。
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路線価と時価の乖離が招くトラブル
STEP 3路線価と時価の乖離が招くトラブル
⚠「路線価で平等に分けた」≠「時価で平等」
相続税の申告には路線価を使いますが、遺産分割協議で誰が何を受け取るかを決める際には、相続人全員が納得できる価格を基準にすることが重要です。
路線価は公示価格の約80%が目安ですが、地域・立地によっては実際の売買価格と大きく乖離することがあります。
例：不動産をAが取得し預金をBが取得した場合、「路線価で同額」でも「実勢価格では不動産の方が高い」ということが起きやすく、後々「不公平だった」とトラブルになるケースがあります。
2026.03.25
はじめに
はじめに
「遺産分割協議って何をすればいいの？」「銀行や法務局から書類を求められたけど、何から始めればいいかわからない」——相続手続きを進めようとして、最初に壁にぶつかるのが遺産分割協議です。
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不動産鑑定士への依頼が必要なケース
STEP 4不動産鑑定士への依頼が必要なケース
不動産鑑定士は国家資格者で、作成した鑑定評価書は法的に証拠力のある公的な評価書類として扱われます。費用は物件・目的によって異なりますが、20〜50万円程度が目安です。
📋 鑑定評価を検討すべき場面
①路線価と実勢価格の乖離が大きいと思われる土地（山林・農地・形状が特殊な土地等）
②相続人間で不動産の評価額に争いがある場合
③広大地・不整形地・崖地など路線価を下回る評価が可能と考えられる土地
④代償分割（特定の相続人が不動産を取得し他の相続人に金銭で補償する方法）で代償金の額を確定させる必要がある場合
当事務所でできること
当事務所でできること
こんな状況になっていませんか？
・遺産分割協議がまだ済んでおらず、相続登記や売却が進まない
・戸籍収集から遺産分割協議書の作成まで一括でサポートしてほしい
・相続人が複数いて話し合いがなかなか進まず、協議書の作成を専門家に任せたい
相続税申告は税理士、登記は司法書士、鑑定評価は不動産鑑定士の業務です。
当事務所では遺産分割協議書の作成・戸籍収集をサポートし、必要な専門家をご紹介します。
🏛 行政書士（当事務所）
戸籍収集代行
遺産分割協議書の作成
相続手続き全体のサポート
⚖ 司法書士（ご紹介）
相続登記（所有権移転）
（2024年4月より義務化）
📊 税理士（ご紹介）
相続税の申告・計算
評価額に関する節税相談
まとめ
まとめ
相続税
計算
路線価（公示価格の約80%）を使用
財産評価基本通達｜路線価なしの地域は倍率方式。計算は税理士へ
遺産
分割
実勢価格（時価）で公平性を判断することが重要
路線価≠時価の乖離がトラブルの原因になりやすい
鑑定
評価
特殊な土地・争いがある場合は不動産鑑定士へ
費用20〜50万円程度。税負担軽減・トラブル防止に有効
【免責事項】本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言を提供するものではありません。不動産の評価・相続税申告は専門家（税理士・不動産鑑定士等）にご相談ください。
