はじめに
はじめに
「親が亡くなってもう何年も経つけど、家の名義はまだ変えていない」——そういった方は少なくありません。手続きが面倒、相続人同士で揉めている、そもそも何をすればいいかわからない。さまざまな理由で後回しになりがちです。
しかし2024年4月から相続登記が義務化されました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。しかも過去の相続も対象です。
この記事では、名義変更を放置するとどうなるか・義務化の内容・新設された相続人申告登記・具体的なリスクを詳しく解説します。
なぜ名義変更が放置されるのか
STEP 1なぜ名義変更が放置されるのか
相続登記が義務化される前は、名義変更するかどうかは自由でした。そのため「急がなくていい」という感覚が広まり、放置されるケースが非常に多かったのです。
「そのうちやろう」と思っていた
義務化前は期限がなく、緊急性を感じにくかった。しかし2024年4月以降は3年以内という期限が設けられた。
遺産分割が決まっていない
誰が家を引き継ぐか決まらないと登記ができない。しかし協議が長引いている間にも期限は進んでいる。
手続きの複雑さ・費用への不安
司法書士への依頼が必要で費用がかかる。しかし放置するほどリスクが高まり、最終的にはより多くの費用がかかる。
2024年4月から相続登記が義務化
STEP 22024年4月から相続登記が義務化
📋 義務化の内容（不動産登記法第76条の2）
・期限：相続による不動産取得を知った日から3年以内に登記申請
・ペナルティ：正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料
・遡及適用あり：2024年4月1日以前の相続も対象。2027年3月31日までに登記が必要
⚠ 「以前に相続した家だから関係ない」は誤り
2024年4月以前の相続による未登記不動産も対象です。2027年3月31日が一つの目安となります。心当たりのある方は早めに動き始めることをおすすめします。
📋 遺産分割が決まっていなくても使える「相続人申告登記」（2024年4月新設）
遺産分割協議がまとまっていない場合でも、相続人申告登記を行うことで義務を履行したことになります。
・相続が発生したことと自分が相続人であることを法務局に申し出るだけ
・費用は登録免許税不要（実費のみ）
※名義変更（所有権移転登記）が完了するわけではない。売却・担保設定には別途相続登記が必要
放置した場合の具体的なリスク
STEP 3放置した場合の具体的なリスク
① 売却
できない
登記名義人でないと売買の当事者になれない
不動産を売却するには登記上の所有者と売主が一致している必要があります（民法第177条）。名義が亡くなった方のままでは売却ができません。
② 担保
設定不可
融資を受けるための抵当権設定ができない
住宅ローンの借り換えや事業資金の融資を受ける際に、不動産を担保にできません。
③ 数次
相続
放置中に次の相続が発生すると相続人が雪だるま式に増える
例：祖父の名義のまま放置→父が死亡→兄弟それぞれに子が生まれている→気づけば10人以上の相続人が必要な協議に。全員の署名・押印が必要になります。
2026.03.25
はじめに
はじめに
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④ 過料
2024年4月以降は10万円以下の過料
正当な理由なく3年以内に登記申請をしなかった場合のペナルティ。過去の相続も対象です。
登記の前提：遺産分割協議書の作成
STEP 4登記の前提：遺産分割協議書の作成が必要
相続登記を行うには、誰がその不動産を相続するかを決めた遺産分割協議書が必要です（遺言がある場合を除く）。
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相続人調査・戸籍収集 出生から死亡までの戸籍で相続人を確定する
2026.03.25
はじめに
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2026.03.25
はじめに
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3
相続登記申請 遺産分割協議書をもとに司法書士が法務局へ申請する
⚠ 遺産分割協議がまとまらない場合は
相続人の一人が反対する・連絡が取れないなどの場合は家庭裁判所での調停・審判になることもあります。早めに専門家に相談することで、こじれる前に解決できる場合があります。
2026.03.24
はじめに
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相続した土地を手放す選択肢
STEP 5相続した土地を手放す選択肢
📋 相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日施行）
活用できない土地を相続した場合に、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。
・負担金：10年分の管理費相当（宅地・農地等で異なる）
・対象外：建物がある土地・担保権が設定されている土地・管理が困難な土地等
・申請先：土地の所在地を管轄する法務局（三重県は津地方法務局・各支局）
「相続したけれど活用できない土地」への選択肢として検討できます。要件の確認は法務局または専門家にご相談ください。
当事務所でできること
当事務所でできること
こんな状況になっていませんか？
・亡くなってから数年経つが、家の名義がまだ変わっていない
・相続人同士で誰が家を引き継ぐか決まっておらず、遺産分割協議書が作れていない
・2027年3月31日の期限が気になっているが、何から始めればいいかわからない
相続登記の前提となる戸籍収集・遺産分割協議書の作成は行政書士がサポートできます。登記申請は提携司法書士をご紹介します。まずは現状の整理からお気軽にご相談ください。
🏛 行政書士（当事務所）
戸籍収集代行
遺産分割協議書の作成
相続関係説明図の作成
手続き全体のサポート
⚖ 司法書士（ご紹介）
相続登記（所有権移転登記）
相続人申告登記の申出
まとめ
まとめ
3年
以内
相続登記申請（不動産登記法第76条の2）
違反で10万円以下の過料。過去の相続は2027年3月31日が期限
⚠ 遺産分割未了なら相続人申告登記で義務履行が可能
放置
リスク
売却・担保設定不可・数次相続で相続人が雪だるま式に増える
時間が経つほど手続きが困難になり費用も増える
手順
戸籍収集→遺産分割協議書（行政書士）→相続登記（司法書士）
まず現状の整理から。お気軽にご相談ください
【免責事項】本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言を提供するものではありません。個別の事情により手続きや結果が異なる場合がありますので、具体的なご相談は専門家にお問い合わせください。
